مسکن گران است و سوداگری در این بخش بیداد می‌کند. دولت هم برای مقابله با این مسائل کاری انجام نمی‌دهد. بی‌تردید همه این مسائل دست به دست هم داده‌اند تا اغلب مردم همچنان در حسرت خانه‌دار شدن بمانند و صاحب خانه نشوند. در مقابل مشکلات بخش مسکن هر روز بزرگ و بزرگ‌تر می‌شود آنقدر بزرگ که برخی در تحلیل‌های خود به این باور رسیده‌اند که یکی از عوامل گرانی مسکن، کاهش سپرده‌های بانکی است. امری که سوداگری را تقویت کرده است. در همین رابطه «فرهیختگان» با افشین پروین‌پور، کارشناس اقتصادی مسکن و مدیرگروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت به گفت‌وگو نشسته است.

پروین‌پور که قبلا عضو شورای عالی مسکن هم بوده معتقد است: «سوداگری در بخش مسکن کاملا آزاد است. در اقتصاد شامه کسانی که مثل بانک‌ها به‌ویژه بانک‌های خصوصی پول درشت دارند از همه تیزتر است و خیلی زود به این سمت می‌روند. آنها بزرگ‌ترین سوداگران مسکن هستند، یعنی پول‌های درشت را وارد بخش مسکن می‌کنند و از این طریق و با سوداگری پول‌های کلان به دست می‌آورند.» متن کامل این گفت‌وگو در ذیل می‌آید.

برخی کارشناسان می‌گویند یکی از عوامل گرانی مسکن، کاهش نرخ سپرده‌های بانکی است. از زمانی که سپرده‌ها به نرخ 15 درصد کاهش یافته، نقدینگی به سمت بازارهای مختلف ورود کرده و این مساله به سوداگری منجر شده است، ارزیابی شما از این مساله چیست؟

نمی‌شود گفت این موضوع بی‌تاثیر بوده است، اما  تاثیر معناداری هم نداشته است. دلیلش این است که اگر این اتفاق می‌افتاد و سپرده‌ها به بخش مسکن منتقل می‌شد ما شاهد رونق خرید و فروش در بخش مسکن بودیم، ولی هنوز چنین اتفاقی نیفتاده و رونق محسوسی در بخش مسکن رخ نداده است. ممکن است بخشی از سپرده‌ها از بانک خارج و ملک خریداری شده باشد، اما آن رونق خرید و فروش معناداری که باید رخ دهد، اتفاق نیفتاده است، لذا من این تحلیل را خیلی درست نمی‌دانم. ضمن اینکه بخش مسکن هم مقداری با نرخ تورم همراهی کرده و متناسب با نرخ تورم افزایش طبیعی خودش را داشته است. لذا این گرانی‌ها نتیجه این مساله بوده نه سپرده‌های بانکی، زیرا سپرده‌های بانکی جایی می‌روند که برگشت سرمایه داشته باشد. یعنی این سپرده‌ها تا وقتی در بانک بود سود 15 درصدی می‌گرفت، ولی وقتی بخواهد وارد بخش مسکن شود باید سود بیشتری کند و سود هم وقتی اتفاق می‌افتد که خرید و فروش رونق داشته باشد. یعنی صاحب سرمایه باید بداند که وقتی پولش را در بخش مسکن می‌گذارد و بعد خرید و فروش انجام داده و سود می‌کند این سود حتی از آن 15 درصد هم بیشتر خواهد بود. اما در حال حاضر چنین اتفاقی نیفتاده و رکود همچنان در بازار مسکن حاکم است، لذا نمی‌شود گفت که سپرده‌ها از آنجا آمده و به بخش مسکن رفته‌اند و مسکن از این جهت گران شده است.  حالا ممکن است مسکن هم چند درصدی گران شده باشد که این موضوع هم به خاطر نرخ طبیعی تورم است که بخش مسکن نیز با آن همراهی کرده، چون مسکن هم بخشی از اقتصاد ماست و نمی‌شود در مجموع اقتصاد تورم داشته باشیم، اما مسکن درگیر تورم نشود، لذا این بخش هم به اندازه خودش درگیر تورم است.

به نظرتان اگر گرانی مسکن تداوم داشته باشد شاهد چه تبعات و آثار زیان‌باری خواهیم بود؟

آثار زیان‌بار گرانی مسکن همان چیزی است که در حال حاضر وجود دارد. یعنی گرانی بخش مسکن باعث شده بسیاری از کسانی که مانند جوانان متقاضی مسکن هستند نتوانند مسکن تهیه کنند، از طرفی آنهایی که مستاجر هستند توان خرید مسکن ندارند. وقتی این اتفاق بیفتد شاهد خواهیم بود که سازندگان تمایلی برای ساخت‌وساز ندارند، زیرا مسکن‌هایی که در حال حاضر هم ساخته شده به دلیل قیمت بالا فروش نمی‌رود، بنابراین صنعت ساخت‌وساز هم دچار رکود می‌شود و این رکود سبب می‌شود اشتغال تا حدود زیادی کاهش یافته و خیلی از بنگاه‌های تولیدی که به ساخت‌وساز وابسته هستند از کار بیکار می‌شوند و دیگر تولید نکنند. تبعات گرانی مسکن این مواردی است که اشاره کردم، چراکه مسکن صنعتی است که با حدود 130 صنعت دیگر در ارتباط است و وقتی رکود در ساخت‌وساز اتفاق می‌افتد، به‌تبع آن یک رکود معناداری در تولید صنایعی که با بخش ساخت‌وساز مرتبط هستند، حاکم می‌شود و در مجموع تمام اقتصاد شما چنین موضوعی را لمس می‌کند.

بازار مسکن به چه مراقبت‌هایی نیاز دارد تا دچار این افزایش قیمت‌ها و آثار و تبعاتی که شما اشاره کردید، نشود؟

 بازار مسکن در همه کشورهای دنیا به‌شدت و با قدرت تمام از طرف دولت و حاکمیت مراقبت می‌شود تا اسیر سوداگری نشود، اما در کشور ما کاملا برعکس است، یعنی دولت کوچک‌ترین حرکتی انجام نمی‌دهد. این بازار خاصیتش این است که به‌شدت مستعد سوداگری است، بنابراین وقتی دولت از این بازار مراقبت نکند و اجازه دهد سوداگران و سرمایه‌داران وارد بازار مسکن شوند، احتکار کنند و سرمایه‌های خود را به این بخش بیاورند و مسکن بخرند و دوباره بفروشند و از طریق خرید و فروش و افزایش قیمت‌ها سود کسب کنند، بخش مسکن به همین حال و روزی درمی‌آید که شما می‌بینید.  بنابراین دلیل اینکه در سایر کشورهای دنیا مشکل مسکن وجود ندارد، این است که دولت‌ها در این کشورها به‌شدت مراقبت می‌کنند تا سرمایه‌های سرگردان و تقاضاهای سرمایه‌ای، محتکران و سوداگران وارد بخش مسکن نشوند.

این مراقبت‌ها از چه طریقی است؟

مثلا از ابزارهای مالیاتی استفاده می‌کنند. منظورم مالیات بر سوداگری است و به‌شدت سوداگران را جریمه می‌کند؛ سوداگرانی که بخواهند وارد بخش مسکن شوند و از احتکار و خرید و فروش مسکن سود کسب کنند.

این کشورها سامانه‌های اطلاعاتی دارند که به وسیله این سامانه‌ها مسکن کاملا تحت اشراف دولت است و تعداد واحدهای مسکونی و مالکین واحدهای مسکونی مشخص است، لذا دولت اجازه نمی‌دهد کسی بیش از دو یا سه خانه داشته باشد. اما اینجا می‌بینید بانک‌های خصوصی هرکدام در هر منطقه‌ای 400 تا 500 و حتی هزار واحد مسکن خریده و آن را خالی نگه داشته‌اند تا بعدها بفروشند، یعنی بازار مسکن کاملا رهاست. اینکه می‌بینید قیمت‌ها به صورت غیرمنطقی بالاست به خاطر این است که دولت این بخش را به‌طورکلی رها کرده است.

به نظرتان چه مساله‌ای بیش از همه در طول این سال‌ها وضعیت مسکن را دچار مشکل کرده است؟

همان‌طور که گفتم بخش مسکن را سوداگری دچار مشکل کرده است. مسکن یک نهاده اصلی تولید به نام زمین دارد و منابع زمین محدود است. یعنی قابل تولید و جابه‌جایی یا واردات نیست و همه نیز به آن احتیاج دارند، چون منابعش محدود است و همه هم به آن نیاز دارند باید تخصیص بهینه منابع در بخش مسکن و در بخش زمین صورت گیرد و این نهاده به صورت عادلانه بین همه توزیع شود تا همه از آن برخوردار باشند. این کار را هم باید دولت انجام دهد، یعنی دولت به نمایندگی از عموم مردم باید این تخصیص بهینه و تقسیم منابع را انجام دهد، وقتی دولت این کار را نکند یعنی اشراف نداشته باشد و کنترل مدیریت بخش زمین یا همان بخش مسکن را برعهده نگیرد آن وقت سرمایه داران وارد این بخش می‌شوند و تا آنجا که می‌توانند زمین و مسکن می‌خرند و منتظر گران شدن آن می‌مانند. بعد هم می‌فروشند و از این طریق کسب سود می‌کنند. در کشورهای دیگر این موضوع را فهمیده‌اند و نمی‌گذارند این کار انجام شود، زیرا این کاری که سرمایه‌دارها در ایران می‌کنند اسمش سوداگری است.

از سوی دیگر همان‌طور که گفتم منابع این بخش محدود است. در کشور ما چون با رشد جمعیت و افزایش نرخ ازدواج تقاضا بالا می‌رود، لذا در این بخش همیشه افزایش تقاضا وجود دارد و شما می‌بینید عده‌ای مسکن را می‌خرند و نگه می‌دارند تا در موقع گرانی مسکن آن را بفروشند، پس مساله به همین سادگی است. چراکه مسکن بازار بسیار مطمئنی است و ضرر هم در آن نیست، اما کشورهای دیگر اجازه نمی‌دهند چنین اتفاقی بیفتد و نمی‌گذارند فرد به غیر از مسکنی که خودش دارد، پنج مسکن دیگر هم خریداری کند و آن را خالی نگه‌ دارد و بعد بفروشد. در کشور ما این اتفاق به‌شدت رخ می‌دهد و حتی کسانی که 100 یا 200 میلیون پول هم داشته باشد -یعنی همین مردم عادی- اولین کاری که می‌کنند واحد آپارتمانی می‌خرند و نمی‌روند پول خود را در تولید سرمایه‌گذاری کنند. این هم خودش یکی از مصادیق سوداگری است. این است که در کشورهای اروپایی و کشورهایی که اقتصادشان مبتنی‌بر تولید است اجازه نمی‌دهند چنین اتفاقی بیفتد یعنی اگر کسی مسکنی به غیر از مسکن خودش داشته باشد و گران شود باید مابه‌التفاوت آن قیمت را مالیات بپردازد و نمی‌گذارند کسی در عرصه خرید و فروش مسکن سود کند. به‌عنوان مثال اگر مسکنی را بخرد و 6 ماه خالی نگه دارد روزانه باید مالیات بپردازد و نمی‌گذارند کسی از احتکار و خرید و فروش مسکن سود ببرد. همه اینها یعنی سوداگری و در کشور ما این سوداگری کاملا آزاد است. در اقتصاد کسانی مثل بانک‌ها به‌ویژه بانک‌های خصوصی که پول‌های درشت دارند شامه‌شان از همه تیزتر است و خیلی زود به این سمت می‌روند، آنها بزرگ‌ترین سوداگران مسکن هستند. یعنی با ورود پول‌های درشت به بخش مسکن و از طریق سوداگری، پول‌های کلانی به دست می‌آورند.

به نظر شما به‌عنوان یک صاحب‌نظر در عرصه مسکن، چرا دولت‌ها معمولا جلوی این مساله را نمی‌گیرند و اقداماتی را که باید انجام دهند انجام نمی‌دهند؟ به اعتقاد شما چه منفعتی از این مساله می‌برند؟

در کشورهایی مثل کشور ما، چون اقتصادمان تولید محور نیست آنهایی که پول دارند و ثروتمند هستند، آنهایی هستند که ملک بیشتری دارند یعنی یا آپارتمان یا باغ یا پاساژ، برج و… دارند و پول‌هایشان را بیشتر به سمت ملک و املاک برده‌اند. اینها در سطح سیاسی آدم‌های صاحب نفوذی هستند، یعنی یا خودشان داخل دولت هستند یا با ارکان حاکمیت رابطه‌ای قوی دارند یا خودشان جزء ارکان دولت هستند یا در مجلس یا در دولت و جاهای مختلف نقش دارند، اینها اجازه نمی‌دهند این مبارزه با سوداگری اتفاق بیفتد چون که منافع خودشان هم درگیر شده و از بین می‌رود، برای همین است که این مساله پیش نمی‌رود. بنابراین این مسائل به معنای این نیست که کسی نمی‌فهمد یا این حرف‌ها را بلند نیست.

 منتها این منافع افراد صاحب نفوذ که یا ارتباطات قوی با حاکمیت دارند یا خودشان داخل حاکمیت هستند نمی‌گذارد این مسائل پیش رود و جلوی سوداگری گرفته شود.

بدون دیدگاه

دیدگاه خود را منتشر نمایید